随着我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多，物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增，2010年、2011年2月分别是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物业管理涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化并引发群体性事件，应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点
一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达193件，占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前，物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费，大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩，但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中，物业公司胜诉的为208件，占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时，会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中，有11家物业公司14批次案件起诉，每一批案件至少的达9名业主，多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益，形成了共同利益圈，在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。
二、物业服务纠纷案件的主要原因
一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题，有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此类问题，占物业纠纷案件的12.7%。
二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的业主提出了类似抗辩，占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等，业主都会认为物业不尽责任。
三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司，因为即使有正当理由向物业提出了，物业认为理由不正当的，仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少，甚至根本没有提供服务，但物业费没有区别，业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。
二、解决对策
一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。
二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。
三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。
四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求，考虑到物业服务也存在令业主不满意之处，故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵，调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。
五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信，强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育，转变物业管理人员的服务意识，树立市场意识和服务理念，增强物业管理队伍的整体素质，提高服务质量，切身为业主的利益考虑，提高协调和沟通能力，要靠服务取得业主信任。
山东省实施《社会团体登记管理条例》办法
山东省人民政府
山东省实施《社会团体登记管理条例》办法
（2002年10月16日山东省人民政府第28次常务会议审议通过 2002年11月19日山东省人民政府令第148号公布）
第一章 总则
第一条 为了保障公民的结社自由，维护社会团体的合法权益，加强社会团体的登记管理，促进社会主义物质文明和精神文明建设，根据国务院《社会团体登记管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称社会团体，是指本省行政区域内的公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。
国家机关以外的组织可以作为单位会员加入社会团体。
第三条 凡在本省行政区域内的协会、学会、联合会、研究会、促进会、商会等社会团体，均应依照《条例》和本办法的规定申请登记。社会团体经核准登记后方可进行活动。
参加中国人民政治协商会议的工会（含产业工会）、共青团、妇联、科协、青联、侨联、台联、工商联等人民团体，由国务院机构编制管理机关核定并经国务院批准免予登记的团体，以及机关、团体、企业事业单位内部经本单位批准成立，并在本单位内部活动的团体不属于登记范围。
第四条 社会团体必须遵守宪法、法律、法规和国家政策，不得反对宪法确定的基本原则，不得危害国家的统一、安全和民族的团结，不得损害国家利益、社会公共利益以及其他组织和公民的合法权益，不得违背社会道德风尚。
社会团体不得从事营利性经营活动。
第五条 社会团体依照法律、法规和章程开展活动，任何组织和个人不得非法干涉。
第二章 管辖
第六条 县级以上人民政府民政部门是本级人民政府的社会团体登记管理机关（以下简称登记管理机关）。
第七条 县级以上人民政府有关部门和县级以上人民政府授权的组织，是有关行业、学科或者业务范围内社会团体的业务主管单位（以下简称业务主管单位）。行业、学科或者业务范围涉及2个以上部门或者组织的，主要业务部门或者组织为业务主管单位。活动范围在乡（镇）或者城市街道地域内的社会团体，其相应的乡（镇）人民政府或者城市街道办事处为业务主管单位。
第八条 省登记管理机关负责全省性社会团体的登记管理；市登记管理机关负责全市性社会团体的登记管理；县（市、区）登记管理机关负责全县（市、区）性及以下区域性社会团体的登记管理。
跨行政区域的社会团体，由所跨行政区域共同的上一级登记管理机关登记管理。
第九条 登记管理机关、业务主管单位与其管辖的社会团体的住所不在一地的，可以委托社会团体住所地的登记管理机关、业务主管单位负责一定范围内的监督管理工作。
第十条 公安、工商行政管理、财政、物价、税务、新闻出版、人民银行等部门，应当按照各自职责协助登记管理机关做好对社会团体的管理工作。
第三章 成立登记
第十一条 申请成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意，由发起人或者组织向登记管理机关申请筹备。
第十二条 成立社会团体，应当具备下列条件：
（一）符合社会发展需要，有利于社会主义物质文明和精神文明建设。
（二）社会团体的会长（理事长）、副会长（副理事长）、秘书长在业务上应当具有代表性。社会团体的法定代表人应当由会长（理事长）担任，并不得同时担任其他社会团体的法定代表人。
（三）有50个以上个人会员或者30个以上的单位会员；个人会员、单位会员混合组成的，会员总数不得少于50个；会员在本行政区域的分布应当具有广泛性。
（四）有规范的名称。社会团体的名称应当与其业务范围、成员分布、活动地域相一致，准确反映其特征；非全省性社会团体不得冠以“山东”、“山东省”、“鲁”、“齐鲁”等字样。
（五）有相应的组织机构。
（六）有固定的住所。
（七）有与其业务活动相适应的专职工作人员。基金会必须有专职财务人员。
（八）有合法的资产和经费来源，并有3万元以上活动资金。
（九）有独立承担民事责任的能力。
第十三条 禁止成立以某一姓氏或者以某一姓氏为主体组成的宗族性社会团体。
乡（镇）和城市街道及其以下区域不得设立宗教性社会团体。
第十四条 申请筹备成立社会团体，发起人或者组织应当向登记管理机关提交下列文件：
（一）由发起人或者筹备组织负责人签署的筹备申请书。
（二）业务主管单位的批准文件。
（三）会计师事务所出具的验资报告。
（四）住所产权或者使用权证明。
（五）发起人和拟任负责人的姓名、年龄、身份证号码、职业、简历和住址等身份情况证明。
（六）参照国家社会团体登记管理机关制发的《社会团体章程示范文本》拟定的章程草案。
申请筹备成立宗教性社会团体除提交前款规定文件外，还必须提交有可考证的、符合我国现存宗教历史沿革的、不违背本团体章程的经典、教义和教规。
第十五条 登记管理机关应当自收到申请筹备成立社会团体的有关文件之日起60日内，作出批准或者不批准筹备的决定；不批准的，应当向发起人或者组织说明理由。
有下列情形之一的，登记管理机关不予批准筹备：
（一）有根据证明申请筹备的社会团体的宗旨、业务范围不符合本办法第四条规定的。
（二）在同一行政区域内已有业务范围相同或者相似的社会团体，没有必要成立的。
（三）会员分布缺乏广泛性和代表性的。
（四）发起人、拟任负责人曾经或者正在受到剥夺政治权利的刑事处罚、不具有完全民事行为能力或者在业务上不具有权威性和代表性的。
（五）在申请筹备过程中弄虚作假的。
（六）有法律、法规禁止的其他情形的。
第十六条 经批准筹备成立的社会团体，应当自登记管理机关批准筹备之日起6个月内召开会员大会或者会员代表大会，通过章程，产生执行机构、负责人和法定代表人，并向登记管理机关申请成立登记。筹备期间不得开展筹备工作以外的活动。逾期不召开成立大会并申请成立登记的，其筹备批准效力自行失效。
第十七条 登记管理机关应当自收到社会团体的登记申请书之日起30日内完成审核工作。对社会团体筹备符合规定要求的，准予登记，发给民政部统一制发的《社会团体法人登记证书》。
对不予登记的，登记管理机关应当将不予登记的决定通知申请人并说明理由。
第十八条 社会团体应当凭《社会团体法人登记证书》和登记管理机关出具的证明申请刻制印章、开设银行帐户。
社会团体应当将经公安机关办理准刻手续后刻制的印章和依法开设的银行帐户，报登记管理机关备案后方可启用。
第十九条 社会团体拟设立分支机构、代表机构的，应当经业务主管单位审查同意后，向登记管理机关申请登记。
第二十条 社会团体经批准设立的分支机构、代表机构是社会团体的组成部分，不具有法人资格，应当按照其隶属的社会团体的章程，在该社会团体授权的范围内发展会员和开展活动。社会团体的分支机构不得再设立分支机构和代表机构。社会团体不得设立地域性分支机构。
第四章 变更登记与注销登记
第二十一条 社会团体的登记事项需要变更的，应当经业务主管单位审查同意后30日内，向登记管理机关申请变更登记。
社会团体申请变更登记，应当提交下列文件：
（一）法定代表人签署的变更登记申请书。
（二）会员大会、会员代表大会或者理事会的变更决议。
（三）业务主管单位的审查文件。
（四）变更办公住所的，提交新办公住所产权或者使用权证明；变更业务主管单位的，提交交接双方的协议文件；变更注册资金的，提交验资报告。
社会团体修改章程，应当自业务主管单位审查同意之日起30日内，报登记管理机关核准。
第二十二条 登记管理机关自收到社会团体申请变更登记申请书之日起10日内，作出准予变更登记或者不予变更登记的决定。准予变更登记的，颁发登记证书；不予变更登记的，应当说明理由。
社会团体变更负责人的，社会团体的原负责人或者有关工作人员应当在变更登记后5日内，向接任的负责人或者有关工作人员移交社会团体证书、印章和资料。不得拒绝移交或者非法占有。
第二十三条 社会团体有下列情形之一的，应当在业务主管单位审查同意后，向登记管理机关申请注销登记、注销备案（以下统称注销登记）：
（一）完成了章程规定任务，没有必要存在的。
（二）自行解散的。
（三）分立、合并的。
（四）由于其他原因需要终止的。
第二十四条 社会团体在办理注销登记前，应当在业务主管单位及其他有关机关的指导下成立清算组织，开展清算工作。在清算期间，不得开展清算以外的活动。
第二十五条 社会团体应当自清算结束之日起15日内向登记管理机关办理注销登记。逾期不办理注销登记的，由登记管理机关予以撤销。
社会团体办理注销登记，应当提交法定代表人签署的注销登记申请书、业务主管单位的审查文件和清算报告书。
登记管理机关准予注销登记的，发给注销证明文件，收缴该社会团体的登记证书、印章和财务凭证。
社会团体经注销或者撤销后，其分支机构、代表机构同时注销或者撤销。
第二十六条 社会团体撤销其所属分支机构或者代表机构，应当经业务主管单位审查同意后30日内，向原登记管理机关办理注销手续。逾期不办理的，由登记管理机关予以撤销。
第二十七条 社会团体经注销或者撤销后，其遗留的财产、人事问题由其业务主管单位负责依照法律、法规进行处理，登记管理机关予以监督。
第五章 监督管理
第二十八条 登记管理机关履行下列监督管理职责：
（一）负责社会团体的成立、变更、注销的登记。
（二）对社会团体实施年度检查。
（三）对社会团体进行监督检查。
（四）对社会团体违反《条例》和本办法的行为给予行政处罚。
第二十九条 业务主管单位履行下列监督管理职责：
（一）负责社会团体筹备申请、成立登记、变更登记、注销登记前的审查。
（二）监督、指导社会团体遵守宪法、法律、法规和国家政策，依据其章程开展活动。
（三）负责社会团体年度检查的初审。
（四）协助登记管理机关和其他有关部门查处社会团体的违法行为。
（五）负责社会团体的人事管理工作。
（六）会同有关部门指导社会团体的清算事宜。
第三十条 社会团体不以营利为目的，但是可以通过下列途径筹集开展活动的必需经费：
（一）会员缴纳的会费。
（二）有关部门的资助。
（三）国内外组织或者个人的捐赠。
（四）技术资料或者科研成果的有偿转让费。
（五）举办展览、培训和技术服务等有偿服务的收入。
（六）其他合法收入。
第三十一条 社会团体取得的各级政府的资助，按照省级以上民政部门、财政部门规定收取的会费，社会各界的捐赠收入，免征企业所得税。
第三十二条 社会团体的资产来源必须合法，任何单位和个人不得侵占、私分或者挪用社会团体的合法资产。社会团体的经费和依照章程开展活动所取得的合法收入，必须用于章程规定的业务活动，不得在会员中分配。
社会团体接受捐赠、资助，必须符合章程规定的宗旨和业务范围，必须根据与捐赠人、资助人约定的期限、方式和合法用途使用。社会团体应当向业务主管单位报告接受、使用捐赠、资助的有关情况，并以适当方式向社会公布。
第三十三条 社会团体应当建立健全自我约束、自我管理、自我发展的自律机制，实现章程规定的宗旨。
社会团体的最高权力机构是会员大会或者会员代表大会。理事会是会员大会或者会员代表大会的执行机构，在闭会期间领导本社会团体开展日常活动，对会员大会或者会员代表大会负责。
会员大会或者会员代表大会必须有三分之二以上的会员或者会员代表出席方能召开，其决议必须经到会会员或者会员代表半数以上表决通过方能生效。理事会必须有三分之二以上的理事出席方能召开，其决议必须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。理事会每年至少召开一次会议。情况特殊的，也可以采用通讯形式召开。
第三十四条 社会团体必须执行国家规定的财务管理制度，接受财政部门的监督；资产来源属于国家拨款或者社会捐赠、资助的，应当接受审计机关的监督。
登记管理机关、业务主管单位应当在社会团体换届或者法定代表人变更前，组织对其进行财务审计。
第三十五条 社会团体专职工作人员使用社会团体编制，其工资和保险福利待遇，参照国家和省关于事业单位的有关规定执行。
第三十六条 社会团体应当于每年3月31日前向业务主管单位报送上一年度的工作报告。内容包括：
（一）遵守法律法规和国家政策的情况。
（二）依照本办法履行登记手续的情况。
（三）按照章程开展活动的情况。
（四）人员和机构变动情况。
（五）财务管理情况。
（六）应当报送的其他情况。
社会团体的年度工作报告经业务主管单位初审同意后，应当于5月31日前报送登记管理机关，接受年度检查。
第三十七条 社会团体的重大事项必须向登记管理机关和业务主管单位报告。
社会团体应当将经批准编辑出版的图书报刊在发行之日起30日内报送登记管理机关。
第三十八条 新闻单位对社会团体进行宣传报道时，应当查验社会团体的登记证书。对不提供社会团体有效登记证书的，不得宣传报道。
第三十九条 社会团体成立、变更或者注销，由登记管理机关予以公告。
社会团体的登记证书或者印章遗失的，应当及时在报刊上声明遗失，并按规定申请补发登记证书或者按规定制作印章。
第四十条 业务主管单位对社会团体履行法定职责，不得收取费用。
登记管理机关对社会团体进行年度检查，不得收取费用。
第六章 罚则
第四十一条 社会团体有下列情形之一的，由登记管理机关予以撤销登记：
（一）在申请登记时弄虚作假，骗取登记的。
（二）连续1年以上未开展活动的。
（三）连续2年不参加年度检查或者连续2年年度检查不合格的。
第四十二条 社会团体有下列情形之一的，由登记管理机关给予警告，责令改正，限期停止活动，并可以责令撤换直接负责的主管人员；情节严重的，予以撤销登记；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）涂改、出租、出借《社会团体法人登记证书》，或者出租、出借社会团体印章的。
（二）超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动的。
（三）拒不接受或者不按照规定接受监督检查的。
（四）不按照规定办理变更登记的。
（五）擅自设立分支机构、代表机构，或者对分支机构、代表机构疏于管理，造成严重后果的。
（六）从事营利性的生产和经营活动的。
（七）侵占、私分或者挪用社会团体资产或者所接受的捐赠、资助的。
（八）违反国家有关规定收取费用、筹集资金或者接受捐赠、资助的。
前款规定的行为有违法经营或者违法所得的，予以没收，可以并处违法经营额1倍以上3倍以下或者违法所得3倍以上5倍以下的罚款。
第四十三条 未经批准开展社会团体筹备活动，或者未经登记以社会团体或者分支机构、代表机构的名义进行活动，以及被撤销（注销）的社会团体或者社会团体分支机构、代表机构，继续以社会团体或者社会团体分支机构、代表机构的名义进行活动的，由登记管理机关予以取缔，没收非法财产，并上缴财政；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由公安机关依法给予治安管理处罚。
第四十四条 社会团体被责令限期停止活动的，由登记管理机关封存《社会团体法人登记证书》、印章和财务凭证。
社会团体被撤销登记，由登记管理机关收缴《社会团体法人登记证书》、印章、标识和财务凭证。
第四十五条 社会团体变更负责人，社会团体原负责人或者有关工作人员拒不办理移交手续，非法持有社会团体证书、印章或者资料的，由登记管理机关责令限期移交，并可对直接责任人员处以1000元以下罚款；擅自使用非法持有的证书、印章的，由公安部门依法给予治安管理处罚。
第四十六条 社会团体的活动违反其他法律、法规，由有关国家机关依法处理；有关国家机关认为应当撤销登记的，由登记管理机关撤销登记。
第四十七条 登记管理机关、业务主管单位的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第四十八条 本办法自2003年1月1日起施行。1992年5月15日省人民政府发布的《山东省实施〈社会团体登记管理条例〉办法》同时废止。
