劳动部、国家计委、国家经贸委、国家体改委、财政部、人事部、公安部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商行政管理局、中共中央办公厅 国务院办公?
劳动部、国家计委、国家经贸委、
劳动部、国家计委、国家经贸委、国家体改委、财政部、人事部、公安部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商行政管理局、中共中央办公厅 国务院办公厅信访局、全国总工会关于进一步做好企业职工解困和再就业工作的通知
劳动部、国家计委、国家经贸委、
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院有关部委、直属机构：
近年来部分企业出现的职工生活困难和下岗，是深化国有企业改革过程中的突出问题。党中央、国务院对此十分重视，制定了一系列政策措施。各地在贯彻落实中积累了不少好经验，在加强解困和再就业工作组织领导，实行责任制，多方筹集资金，开发就业岗位，强化就业服务等方面
采取了许多行之有效的好办法。尤为突出的是，把解困和再就业工作紧密结合，收到了明显的效果。困难企业职工解困和再就业工作是社会主义市场经济体制建立和完善过程中的一项长期任务，特别是在企业深化改革的关键时期，任务更为艰巨，必须进一步加大贯彻党中央、国务院有关政
策措施的力度，以高度的政治责任感抓紧抓好。现就有关问题通知如下：
一、进一步明确解困和再就业工作的目标和任务
1．开展解困和再就业工作应遵循“标本兼治”的原则，在企业立足自身努力的同时，把解困与再就业工作紧密结合起来，做到社会共同参与，政府给予必要扶持并逐步形成制度，保障困难职工基本生活和做好再就业工作。
2．解困和再就业工作的基本目标是，按照我国建立社会主义市场经济体制和实现“两个根本性转变”的要求，建立解困和再就业工作的正常机制，形成系统的工作制度，切实保障困难职工的基本生活，确保失业、下岗职工尽早实现再就业，使他们逐步从根本上摆脱困境，为改革发展
创造稳定和谐的社会环境。
3．当前解困和再就业工作的主要任务是，在现有工作的基础上，进一步建立健全解困和再就业工作的各项制度，采取有效措施，确保困难职工的基本生活水平不低于当地最低生活费标准，使有劳动能力的下岗职工参加再就业工程，再就业率达到50％以上。
二、加强解困和再就业的基础管理工作
1．解困工作的帮扶对象是经济体制转轨时期，停产、半停产，濒临破产的国有企业中，不能按时领取工资或离退休金，其基本生活水平低于当地政府规定的最低生活费标准的困难职工和离退休人员。
2．救助困难职工和退休人员的标准按当地政府规定的最低生活费标准执行。
3．各地要组织力量认真摸清困难职工和下岗职工的底数以及当地劳动力市场的需求情况。要掌握困难职工和下岗职工的分布情况、生活困难程度以及年龄、性别、技能等状况，做好建档建卡工作，并根据情况变化及时进行调整，以形成困难职工和下岗职工情况的动态管理机制。企业
、企业主管部门、区街行政管理部门应与工会、劳动部门共同组成困难职工与下岗职工调查统计网络，形成准确动态反映困难职工、下岗职工与离退休人员情况的统计信息制度。
三、采取多种形式分流安置下岗职工
1．要深入挖掘企业潜力，引导和支持企业自行分流安置下岗职工。行业主管部门和企业要利用现有的场地、设施和生产经营项目组织下岗职工进行生产自救。
2．要充分发挥行业内部劳动力管理机构的职能，对企业的下岗职工在企业、行业间进行余缺调剂，组织下岗职工进行劳务协作。
3．各优化资本结构试点城市要学习上海经验，并根据当地的实际情况，组织、推动行业和企业尽快建立再就业服务中心。具备条件的大型企业就企业集团可利用现有的劳动服务公司或其他相应机构，承担分流托管下岗职工的任务，挂再就业服务中心的牌子。劳动部门也可以根据实际
情况，在现有的就业服务机构挂再就业服务中心的牌子，接受不具备条件的行业和企业的委托，托管下岗职工，并提供再就业服务。
4．再就业服务中心应按照有关规定及《企业兼并破产和职工再就业工作计划》，接受企业委托对下岗职工进行临时性托管。再就业服务中心接收下岗职工的数量应根据分流安置能力，按照“稳进快出，量出为入”的原则确定。再就业服务中心在劳动部门的指导下为下岗职工提供职业
介绍、职业指导、职业培训、生产自救、劳务输出及为下岗职工发放基本生活费用，缴纳社会保险费等服务，并对下岗职工再就业按政策给予扶持。通过建立再就业服务中心，努力做到既不让下岗职工继续滞留在企业内部，又不简单地把下岗职工推向社会。
四、进一步加大帮困资金的筹集力度，切实保障困难企业职工基本生活费
1．各地要按照中办发〔1996〕29号文件规定，根据当地解困工作的需要，确定个人所得税收入用于建立帮困资金的具体比例，以保证资金来源，便于操作。
2．各地区和有关部门要制定规划，确定具体的对口帮扶办法，引导和动员社会力量开展捐献互济等活动，关心帮助困难职工。
3．各省、自治区、直辖市解困工作领导组织应与各商业银行协商，按照有关规定确定符合“三家抬”政策的困难企业名单，分别报各商业银行总行批准后执行。符合政策规定需要“三家抬”的中央直属困难企业，实行行业主管部门调剂一部分资金、中央财政贴息、银行提供一部分工
资性贷款的办法解决职工的基本生活费，具体办法由行业主管部门将需要“三家抬”的企业名单汇总后分别报财政部和各商业银行总行批准执行。
五、抓紧建立再就业基金，增加分流安置职工的投入
1．各地要按照第八届全国人大五次会议批准的《政府工作报告》要求，结合具体情况，由地方财政、企业和社会保障基金各拿一点，建立再就业基金。
2．国务院确定的111个优化资本结构试点城市，要确保兼并、破产和不具备兼并、破产条件的企业下岗职工再就业经费的落实。用于分流安置职工的费用，应随下岗职工进入再就业服务中心一并拨付，统筹使用。
六、进一步完善解困的政策和措施
1．各地应对困难职工在购买粮油、自谋职业等方面给予优待，对在房租、水电费、就业、就医、子女上学等方面确有困难的职工给予照顾。
2．对有劳动能力无故不参加企业组织的生产劳动活动达两次以上的困难职工和下岗职工，停止其享受生活救助或其他优待。
3．各地区和有关部门要制定困难职工以工代赈规划，确定一批社会公益项目，专门用于组织困难职工以工代赈，解决其基本生活困难。
4．各地要严格执行《关于进一步做好困难企业离退休人员基本生活保障工作的通知》（劳部发〔1996〕408号）的有关规定，切实保障困难企业离退休人员的基本生活。凡参加养老保险社会统筹，但不能正常缴纳养老保险费用的困难企业，如所在统筹范围内养老保险基金积累
额能够支付6个月养老金的，仍应由社会保险经办机构按月支付其离退休人员的养老金或基本生活费；养老保险基金积累额不足支付6个月养老金的，应将困难企业的离退休人员与困难职工一起实施生活保障。
七、开辟就业领域，加大政策扶持，增加就业岗位
1．各地要将促进就业作为当地经济、社会发展的重要目标纳入宏观经济决策，有关部门要充分考虑扩大就业的需要，结合经济社会发展，共同研究提出开辟就业领域、增加就业岗位的计划，并制定与之相配套的扶持政策。要特别注重开发适合下岗职工再就业的岗位，帮助其尽快实现
再就业。
2．要充分利用国家发展旅游、电子信息、居民住宅、物业管理等新的经济增长点的机会，开辟多种就业渠道。根据自然资源状况，开发农、林、牧、渔业，安排一部分劳动力。发展多种经济形式并存的中小企业，支持集体经济、合作经济、股份合作制等类型企业，鼓励下岗职工兴办
私营企业或个体工商户。支持下岗职工的谋职业。继续大力发展第三产业，特别是要结合社区建设，发展与居民生活密切相关的商业、餐饮、托幼、修理、搬运、家政服务等便民利民网点，更多地吸纳失业、下岗职工。巩固和发展劳动就业服务企业，发挥厂办劳动服务公司组织下岗职工兴
办各类经济实体创造就业岗位的作用。
3．要落实为劳动就业服务企业制定的税收减免、工商登记、生产经营场地、资金、银行贷款、有偿使用国有资产等扶持政策。
4．对下岗职工从事临时性经营活动的，工商行政管理部门可核发临时营业执照，并酌情减免登记费用。
5．对自谋职业者，可酌情给付安置费，提供资金支持。
八、加大转业转岗培训的力度
1．对需要转换职业或岗位的下岗职工，应给予必要的转业转岗培训。
2．要在调查、了解、掌握需要进行转业转岗培训的失业、下岗职工数量的基础上，根据劳动力市场需求，制定转业转岗培训规划。
3．要利用现有的技工学校、就业训练中心及企业的培训实体，结合失业、下岗职工再就业的需求，开展多层次、多形式的转业转岗培训和技能鉴定工作，鼓励其他教育、培训单位为失业、下岗职工开展转业转岗培训。要继续抓好劳动预备制度的试点工作，保证这一制度的贯彻落实。
九、加快劳动力市场建设，强化就业服务
1．各地要加强对劳动力市场建设的统筹规划和管理，完善国家政策指导下的市场就业制度。要特别注意规范用人单位的招聘和经济性裁员及辞退行为。
2．要坚持就业的城乡统筹，继续推进“农村劳动力跨地区流动有序化工程”，并使之经常化、制度化。要结合当地经济社会发展状况，制定并完善招用外埠劳动力的具体办法和程序。
3．职业介绍要强化服务功能，改善服务设施和手段，开设专门服务项目，提高服务质量，对失业、下岗职工提供免费服务，并优先推荐就业。要开展多种形式的职业指导，帮助失业、下岗职工更新择业观念，同时要帮助用人单位确定合适的用人标准，鼓励其优先招用失业、下岗职工
。
4．加强失业保险基金的收缴工作，切实管好、用好失业保险基金，保障失业人员的基本生活，积极促进其再就业。
5．要拓展就业服务领域，将就业服务延伸到企业和街道，落实到基层、落到实处。
十、切实加强对解困和再就业工作的组织领导
1．在党中央、国务院领导下，各地和有关部门要按照企业谁主管、谁负责的原则，进一步建立健全分级管理，层层负责的领导责任制。各省、自治区、直辖市及中央行业主管部门应建立由党政主要领导牵头的解困和再就业工作领导小组。各地、市、区、县应逐级建立完善由党政主要
领导牵头的解困和再就业工作组织形式，领导组织本地区的解困和再就业工作。
2．要依靠全社会的力量，做好失业、下岗职工的分流安置工作，提倡和鼓励有关部门、社会团体发挥各自的优势，为失业、下岗职工再就业献计出力。劳动、计划、经贸、体改、财政、人事、公安、银行、税务、工商、信访、工会等有关方面应各尽其职，各施其能，协调配合，共同
做好解困和再就业工作。
3．停产、半停产及长期严重亏损企业的领导应加强职工思想政治工作，采取有效措施保障困难职工基本生活，帮助下岗职工转变观念，实现再就业。
4．各地和有关部门应在人力、物力和财力等方面积极创造条件，为解困和再就业工作的进一步开展提供必要的组织保证和物质基础。
5．要通过多种形式，广泛宣传解困和再就业工作的方针政策，动员社会各方面关心支持解困和再就业工作，引导困难职工和下岗职工坚定战胜困难的信心。
1997年5月22日
[裁判摘要]
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。
最高人民法院民事判决书节选
上诉人(原审原告)：信达西安办事处。
被上诉人(原审被告)：安中冷库。
原审被告：粮油食品进出口公司。
上诉人信达西安办事处(以下简称信达西安办)与被上诉人安中冷库 (以下简称中转冷库)，原审被告粮油食品进出口公司(以下简称粮油公司)借款担保合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2007年7月8日作出(2007)陕民二初字第2号民事判决。信达西安办不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员金剑锋担任审判长，代理审判员殷媛、潘勇锋参加的合议庭进行了审理，书记员赵穗军担任记录，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年3月16日，粮油公司与中国银行陕西省分行(以下简称陕西中行)签订编号为2003年陕中营借字022号《人民币借款合同》一份，约定粮油公司向陕西中行借款2560万元，借款期限12个月，借款用途为借新还旧，借款利率为年利率5．31％，由中转冷库提供抵押担保。如粮油公司未按约定期限还款，逾期部分按每日万分之2．1计收利息。逾期利率遇利率调整分段计息。同日，中转冷库与陕西中行签订了编号为2003年陕中营抵字022号《抵押合同》，中转冷库以其 44．46亩土地使用权作价4106．55万元为粮油公司2560万元借款提供抵押担保。抵押合同第二条约定，借款合同双方协议变更合同内容的，除增加借款金额之外，无需征得抵押人的同意，抵押人应按照变更后的债权范围承担担保责任。借款合同双方未经抵押人同意而增加借款金额的，抵押人仍在原借款金额内承担保证责任。抵押权人将借款合同项下的债权转让给第三人的，抵押物继续担保，该债权优先受偿。同年3月17日，陕西中行向粮油公司发放贷款2560万元，粮油公司清偿了在陕西中行的旧贷款。2003年3月28日，西安市国土资源和房屋管理局就中转冷库同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的致函作了批复，该批复称：“你单位报来《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》及你单位与中国银行陕西省分行签订的编号为2003年陕中营抵字022号抵押合同、粮油食品进出口公司与中国银行陕西省分行签订的编号为2003年陕中营借字022号人民币借款合同等附件收悉。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，经研究，同意你单位以位于西安市未央区辛家庙土地使用权在中国银行陕西省分行设定抵押，为粮油食品进出口公司提供担保，贷款2560万元整，抵押期限为自登记之日起12个月，抵押证件为西未国用[2000]字第979号、西未国用 [2001]字第299号国有土地使用证。根据有关规定，在抵押期间，未经抵押权人同意，土地使用权及地上建筑物、附着物所有权不得转让。”
2004年6月25日，陕西中行与信达西安办签订《债权转让协议》，陕西中行将其对粮油公司享有的2560万债权及从权利转让给了信达西安办。同年11月10日，陕西中行和信达西安办在《陕西日报》刊登“债权转让暨催收公告”，向粮油公司通知了债权转让的事宜，同时受让人信达西安办向粮油公司主张了权利。2006年6月18日，信达西安办又在《陕西日报》刊登公告，向粮油公司主张权利。
原审法院另查明，中转冷库提供的 44．466亩国有划拨土地使用权抵押中，有 13．265亩为中转冷库的福利区，即职工住宅区。该宗土地使用证号为西未国用 (2000)字第979号。
粮油公司与中转冷库未履行还款义务，信达西安办向陕西高院提起诉讼，请求判令粮油公司清偿借款本金2560万元及利息7 046 315．64元(计算至2006年9月 20日)，中转冷库对上述借款本息承担担保责任，信达西安办对中转冷库提供的抵押物处置价款优先受偿，粮油公司与中转冷库承担诉讼费用。
原审法院经审理认为：粮油公司与陕西中行签订的编号2003年陕中营借字 022号《人民币借款合同》及陕西中行与信达西安办签订的《债权转让协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。粮油公司未按合同约定履行还款义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。中转冷库与陕西中行签订的编号为2003年陕中营抵字 022号《抵押合同》，除中转冷库提供的西未国用(2000)字第979号土地使用证项下的13．265亩土地使用权因存在争议而违反了《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第(四)项关于“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定无效外，其余部分符合《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第(三)项“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押”的规定，应为有效。中转冷库应按抵押合同中有效部分的约定，对粮油公司所欠债务依法承担抵押担保责任。造成部分抵押无效，因陕西中行和中转冷库均有过错，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第七条，“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”的规定，抵押人中转冷库在抵押权人信达西安办对有效抵押部分实现抵押权后，对粮油公司仍不能清偿的部分承担三分之一的赔偿责任。根据本案查明的事实，粮油公司2560万元的借款期限届满日为2004年3月16日，诉讼时效的届满日为2006年3月16日。信达西安办受让该债权后，分别于2004年 11月10日、2006年6月18日在《陕西日报》刊登催收公告，向粮油公司主张了权利，依据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条，“原债权银行在全国或省级有影响的报纸上发布的债权转让公告或通知中有催收债务内容的，该公告或通知可以作为诉讼时效中断的证据”的规定，本案借款的诉讼时效因债权人信达西安办主张权利发生中断，故粮油公司关于本案借款已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。本案借款虽系借新还旧，但根据2003年3月28日，西安市国土资源和房屋管理局给中转冷库“关于房地产抵押登记展期的批复”证明，中转冷库持有粮油公司与陕西中行签订的2003年陕中营借字022号“借新还旧”的借款合同，由此证明其知道本案借款系“借新还旧”，故中转冷库辩称其不知道本案借款系“借新还旧”与事实不符，其主张抵押担保无效，应免除其担保责任的理由不能成立。西安市国土资源和房屋管理局给中转冷库抵押登记展期的批复中载明抵押期限自登记之日起12个月，期限届满后，中转冷库再未续登，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一项之规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。故中转冷库关于抵押期限届满后未办展期，抵押无效的抗辩理由亦不能成立。本案所涉及的抵押物，除中转冷库提供的西未国用(2000)字第979号土地使用证项下的13．265亩土地使用权因违反《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第四项之规定无效外，中转冷库对西未国用(2001)字第299号土地使用证项下的 31．201亩土地使用权独自享有，本案抵押物不存在共有的问题，故中转冷库关于抵押担保未经共有人同意而无效的抗辩理由不能成立。其辩称本案已过诉讼时效，亦与事实不符，其抗辩理由不能成立。虽然信达西安办两次报纸公告没有中转冷库的名称，但根据《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。因本案债权并未消灭，故信达西安办的抵押权依然存在。综上，中转冷库主张抵押担保无效，请求免除担保责任的理由均不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十七条第一款第四项、第四十一条、第五十二条、第五十三条、第五十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第七条、最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司、收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件运用法律若干问题的规定》第十条之规定，该院判决如下：一、陕西中行与粮油公司签订的编号为2003年陕中营借字022号《人民币借款合同》及陕西中行与信达西安办签订的《债权转让协议》有效；陕西中行与中转冷库签订的编号为2003年陕中营抵字022号《抵押合同》中，除西未国用(2000)字第979号土地证项下的13．265亩土地使用权抵押无效外，其余部分有效；二、粮油公司在本判决生效后10日内向信达西安办偿还借款本金2560万人民币及利息(借款合同期内的利息按照借款合同约定的利率计付，逾期部分的利息按照中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付至给付之日)；三、粮油公司不履行上述给付义务时，信达西安办有权就中转冷库提供的抵押物西未国用(2001)字第299号土地使用证项下的 31．201亩土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、上述二、三项给付义务执行完毕后，如信达西安办仍有部分债权未受清偿，中转冷库对粮油公司不能清偿的部分承担三分之一的赔偿责任。五、中转冷库履行担保义务后，有权向粮油公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86 621元，保全费81 616元，由粮油公司承担。
信达西安办不服陕西省高级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，(一)一审判决认定事实不清，证据不足，信达西安办对西未国用(2000)字979号土地证项下的13．265亩土地使用权享有合法的抵押权。根据《担保法》之规定，当事人完全可以对在其名下的国有土地使用权进行抵押，抵押权人与抵押人只要在土地管理部门办理完成抵押物登记，该抵押权就是合法有效的，在没有相反证据的情况下合法有效的抵押权并不能任意推翻。原债权银行与中转冷库签订了西未国用(2000)字第979号土地使用权抵押合同，又于同年3月28日在西安市国土资源和房屋管理局办理了抵押权登记，登记机构核发了市国土房管发(2003)109号抵押批复，信达西安办与中转冷库签订了抵押合同，又依法办理了抵押权登记手续，双方行为完全符合《担保法》及相关法规之规定。信达西安办对上述土地使用权享有的抵押权是完全合法有效的。(二)一审判决适用法律错误，西未国用 (2000)字第979号国有土地使用权属中转冷库享有，并不存在权属争议。信达西安办出示的多份证据足以证明西未国用(2000)字第979号国有土地使用权在法律上属于中转冷库享有，该幅土地使用权权属清楚，并无任何争议，中转冷库完全有权利在其上设定抵押权，一审认定上述土地使用权系所有权、使用权不明或者有争议的财产是适用法律错误。(三)一审法院仅以抵押土地上先前已有职工住宅为由即认定上诉人享有抵押权的土地使用权存在争议，明显证据不足。中转冷库用以抵押的13．265亩土地，在1992年即已经陕西省对外经济贸易委员会及其他相关部门批准，集资建了三栋职工家属楼共计46户，并于2001年5月9日领取了房产证，但土地性质仍为划拨土地，在此情况下中转冷库以该土地使用权设定了抵押，一审判决据此即认定信达西安办享有抵押权的土地使用权存在争议而认为抵押权无效，该认定是不能成立的。原因在于，《担保法》所指的使用权不明或有争议的财产仅指双方对使用权有争议，正由司法部门或者行政部门进行解决的情况，在这种情况下由于该土地使用权是否存在争议正由相关部门处理，因此法律不允许此种土地使用权进行抵押。本案中西未国用(2000)字第979号国有土地使用权从档案中看在中转冷库名下，没有任何单位或者个人与中转冷库就该土地使用权发生争议。虽中转冷库职工在该土地上建有住宅，但并不能以此否定上诉人已经土地管理部门登记的抵押权，因此一审判决信达西安办抵押权部分无效明显证据不足。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人对西未国用 (2000)字第979号国有土地使用权享有的抵押权合法有效。请求：1．撤销陕西省高级人民法院(2007)陕民二初字第2号民事判决书第一、三、四项，改判确认信达西安办对中转冷库抵押的两宗土地均享有抵押权，中转冷库应承担担保责任，信达西安办有权处置中转冷库享有的西未国用(2000)字第979号、西未国用(2001)字第299号国有土地使用权，从抵押物处置价款中优先受偿。2．由粮油公司和中转冷库承担本案全部诉讼费用。
被上诉人中转冷库答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，依法应当维持，请求驳回信达西安办的上诉请求，维持原审判决。(一)西未国用 (2000)字第979号土地证项下的13．265亩土地抵押无效。信达西安办一审没有出示他项权利证书，应承担举证不能的法律后果。抵押合同未经其他共有人同意，抵押无效。中转冷库为解决职工住宅楼问题，于 92年9月8日贷资盖楼，经省经贸委 (1992)349号文件批准，并报省纪委、省建行、市规划局、市房地局、市土地局等有关部门备案，共46户职工在2001年5月9日领取了房屋所有权证，产权界定为私有。一审庭审中，信达西安办承认其在办理抵押时去现场查看过，知道有三幢职工家属集资楼共有人。本案土地抵押没有经过共有人同意，抵押行为无效。(二)一审判决适用法律得当，西未国用(2000)字第979号国有土地存在严重的权属问题。首先，46户职工办理房产证在先，抵押行为在后。46户职工于2001年5月9日在西安市房产管理局办理的房屋所有权证，46产房屋所有权人享有西未国用(2000)字第979号 13．265亩地的使用权；其次，国家政策没有关于国家职工集资房和国有土地大证分割的政策，故中转冷库无法办理；再次，信达西安办知道抵押土地上有三幢职工集资楼，职工办理合法有效的房产证，还置法律于不顾，于2003年3月28日行使抵押无效行为。即使信达西安办对抵押物的所有权状态不知，也不能取得抵押权。(三)信达西安办在该案中有严重过错，应当自行承担法律责任。原债权银行在办理抵押时，明知抵押物上有三幢职工集资楼，46户职工有房产证，明知抵押土地存在所有权、使用权不明问题，强行办理无效抵押合同。信达西安办作为专业机构应当自行承担法律后果。抵押登记期满未办理展期，抵押已无效。信达西安办起诉中转冷库时已经超过诉讼时效，依法应裁定驳回起诉。根据《物权法》二百零二条的规定“抵押人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”这两块抵押土地信达西安办没有在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，人民法院都不应当保护。(四)信达西安办明知抵押权无效，又申请法院查封原抵押的土地，该土地上持有房产的 46户职工，几百名家属强烈不满，要上访反映，严重影响社会的安定和谐。
原审被告粮油公司陈述称：(一)信达西安办一审的诉讼请求不能成立，没有依据支持。信达西安办要求粮油公司偿还借款2560万元没有依据。(二)抵押行为无效，中转冷库不承担担保责任。办理借款合同时，原债权银行已明知粮油公司无力偿还借款，而严重违反商业法的有关规定，让粮油公司拿着空白抵押合同找中转冷库盖章。抵押合同是盖完章后，银行才填写的内容，中转冷库根本不知是借新还旧。原债权银行始终没有和中转冷库见面商谈合同，中转冷库是独立法人从未给粮油公司授权。抵押行为未经共有人许可，是无效行为。抵押已过期限，未办理展期，应失效。根据《物权法》第二百零二条规定，信达西安办未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，不应当保护。(三)粮油公司贷款是计划经济时期为完成国家下达外汇指标任务，属于政策性挂账亏损。粮油公司已经处于资不抵债的破产状况。信达西安办对粮油公司财务经营状况清楚，签订借款合同中存在严重过错，应当自行承担法律后果。
本院经二审审理，除认定原审法院查明的事实外，另查明：西未国用(2000)字第 979号土地上有职工住宅楼，其中46户职工持有西安市房产管理局颁发的《房屋所有权证》，填发日期部分为2001年5月21日，部分为5月22日，房产所有权证中房屋分层分户平面图下标时间为2001年5月9日。中转冷库与陕西中行签订的2003年陕中营抵字022号《抵押合同》第五条“抵押财产”中约定：“抵押财产净值为人民币4106．55万元，有关情况详见抵押财产清单”，该合同所附抵押财产清单中载明“抵押财产名称”为“土地、房产”。西安市房屋管理局2008年7月18日出具《关于安中冷库土地权抵押登记的复函》(市房函[2008]101号)，载明：“经核实，安中冷库西未国用(2000)字第 979号、西未国用(2001)字第299号国有土地使用证，在我局办理过抵押登记手续，初次登记时间为2001年3月6日，展期登记时间为2003年3月28日。以上两块土地证载用途为仓储用地。”“在2002年机构改革以前，市房产局与市土地局都有土地使用权抵押登记业务。市房产局办理抵押登记时，暂存土地使用证原件，直至抵押登记注销。机构改革以后，两局合并，经局领导研究，两局合并之前原房产局办理的抵押登记业务，作为遗留问题，由产权市场处办理展期和注销登记。按照该决定，两局合并以后，市场处办理的抵押登记业务都是原来的遗留问题，登记备案证明抄送地籍地政处、房地产交易管理中心和房屋产权产籍管理中心。2005年机构改革后，两局分设，该遗留问题仍由我局办理。”“安中冷库所建房屋产权登记总共有三处，其中两处为职工住宅，证号为1150112018-15-19、 1150112018-15-3，已房改分户，发证日期为1998年9月；一处为办公，证号为 1150112018-15-2，发证日期为1998年9月，提交的土地证为：未国用(95)字 1321#、1322#。三处房产登记均看不出与西未国用(2000)字第979号土地证有关联。”西安市国土资源局所存西未国用(2000)字第979号土地档案中土地登记审批表显示该宗土地“申报建筑物权属”为“本单位所有”，“建筑物类型”为“平房、楼房”，“土地用途”为“仓储”，并载明“该宗地由安中冷库使用，持有未国用(1995)字第1321号《国有土地使用证》，证载土地面积为11 236．59平方米。经未央区土地局地籍调查，土地面积为 13．265亩，用途为住宅。注销原颁发的未国用(1995)字第1321号《国有土地使用证》。同意换发新证”。
本院认为，本案当事人二审争议的焦点是西未国用(2000)字第979号国有土地使用权抵押效力问题。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，中华人民共和国建设部1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，中华人民共和国土地管理局1992年 3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。
陕中营抵字022号《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”，中转冷库 2003年向西安市国土资源和房屋管理局报送的也为《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》。因此，虽然抵押登记只针对西未国用(2000)字第979号国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有，中转冷库并无权利处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认；且西未国用(2000)字第979号土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物，并标明为中转冷库的福利区，地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下，而原债权银行却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押，也存在过错，因此抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。
本案中职工住宅楼虽然没有占用西未国用(2000)字第979号全部13．265亩土地，但于该土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部，西未国用(2000)字第979号国有土地使用权抵押无效。信达西安办关于其对上述国有土地使用权享有抵押权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决关于造成该部分抵押无效，陕西中行和中转冷库均有过错，中转冷库在信达西安办对有效抵押部分实现抵押权后，对粮油公司仍不能清偿的部分需承担部分赔偿责任的认定正确，但其关于中转冷库就此承担三分之一赔偿责任的比例认定偏低。虽然陕西中行对造成上述国有土地使用权抵押无效的后果存在过错，但中转冷库的无权处分行为亦是导致抵押无效的主要原因，因此，本院将中转冷库上述赔偿责任比例调整为二分之一。
综上，原审判决除对中转冷库承担赔偿责任比例认定偏低以外，其余部分判决结果并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持陕西省高级人民法院(2007)陕民二初字第2号民事判决第一、二、三、五项；
二、变更上述判决主文第四项为“上述二、三项给付义务执行完毕后，如信达西安办事处仍有部分债权未受清偿，安中冷库对粮油食品进出口公司不能清偿的部分承担二分之一的赔偿责任。”
一审案件受理费、诉讼保全费按照一审判决执行。二审案件受理费102 515．79元，由上诉人信达西安办事处承担68 343．86元，被上诉人安中冷库承担 34 171．93元。
本判决为终审判决。
——北京律师陈建刚（13381367825）转
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