虚拟产权式商铺物权属性分析/李晨毅
作者:法律资料网 时间:2024-06-30 20:18:02 浏览:9633
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虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。近年来，由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为，商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额，各买受人之间是按份共有关系，而不是独立产权的建筑物区分所有关系，商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。
首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。
其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营，同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买，将不可能销售下去，即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时，商铺份额的价值相同，其并不按照实际商铺的位置区别价格，所以其并不关心铺位的具体位置。因此，从合同签订的目的上，也反映出商铺物权独立价值“弱化”，更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。
另外，但凡采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，而投资人不能私自经营，也不得私自委托别人经营，故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求，房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”，并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构，而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束，否认权利人对商铺的支配性，同样体现了按份共有人对共同义务的承担。
综上所述，将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。
（作者单位：河南省义马市人民法院）
邮电企业劳动定员定额管理暂行办法
邮电部
邮电企业劳动定员定额管理暂行办法
1991年11月11日，邮电部
第一条 劳动定员定额（以下称定员定额）是企业管理的一项重要基础工作。为了加强邮电企业定员定额管理，充分发挥定员定额工作的作用，在确保通信生产和工作需要的前提下，合理安排和使用劳动力，提高企业的劳动生产率和经济效益，制定本办法。
第二条 邮电企业定员定额工作实行统一领导，分级管理。邮电部统一领导和管理全国邮电定员定额工作，主要职责是：贯彻执行国家有关定员定额工作的方针、政策和规定，组织制定邮电企业定员定额管理规定、办法和示范标准，监督检查邮电企业定员定额工作情况。各省、自治区、直辖市邮电管理局（以下简称各省局）以及部直属各总公司负责所属企业的定员定额工作，主要职责是：贯彻执行国家和邮电部有关定员定额工作的方针、政策、规定和标准，组织制订本省和本公司的定员定额管理规定和标准，监督检查所属企业定员定额工作情况。各地、市、县邮电局及部直属各总公司所属的公司、工厂负责本企业的定员定额工作，主要职责是：贯彻执行部、省及总公司有关定员定额工作的政策，规定和标准，组织开展本企业的定员定额工作。
第三条 邮电企业的定员定额工作由各级劳动部门负责综合管理。
第四条 邮电企业定员定额工作要同改革劳动制度、调整劳动组织，搞好职工调配相结合；要同加强职工培训、提高职工队伍素质相结合；要同加强企业管理、推行承包经营责任制相结合；要同贯彻按劳分配原则、搞活企业内部分配相结合。
第五条 邮电企业中凡是能够计算和考核工作量的班组或人员，都要有先进合理的劳动定额，实行定额管理。没有先进合理的劳动定额，不能实行超额奖和计件工资。在制定劳动定额时，要运用先进、科学的工作方法和手段，以提高劳动定额的科学性和准确性。
第六条 邮电通信企业定员定额标准实行部，省局，地、市局三级管理。邮电部成立邮电行业劳动定员定额标准化技术委员会，负责邮电行业劳动定员定额示范标准的制定、修订工作；各省局根据邮电行业示范标准，并依照先进合理的原则，结合本省的具体情况，制定本省的定员定额标准，报部备案。本省的标准可以高于或低于邮电行业示范标准。各地市邮电局可根据邮电行业示范标准和本省的标准，制定本企业的定员定额标准，并报省局批准。
第七条 根据邮电通信的需要，邮电行业定员定额标准，一般五年修订一次，省局定员定额标准一般三年修订一次，地市局定员定额标准一般一年修订一次。因生产条件的变化对定员定额标准水平影响较大时，应适时进行修订。对于新开办的业务和采用新技术、新设备，在生产基本正常以后应及时制定定员定额标准。
各级定员定额标准的制、修订应有通信业务主管部门参加讨论。
第八条 部直属各总公司所属公司、工厂的定员定额标准，由各总公司根据有关规定和标准，并结合本企业的实际情况组织制定，报部备案。
第九条 各邮电企业要按照定员定额标准配备人员，做到按定员定额组织生产。对于已经达到邮电行业示范标准水平的，应当制定更为先进的定员定额标准。各省局及部直属各总公司应根据生产和工作任务的变化情况，每年对所属企业的定员人数进行一次核定，并将核定结果报部。
第十条 邮电企业定员人数应包括除六个月以上长期病假人员、脱产学习一年以上人员，出国援外人员以外的全部职工。
第十一条 各级邮电企业都要建立健全定员定额管理制度，做好定员定额的原始记录和统计分析工作，不断改进和加强定员定额管理工作。
第十二条 各省局及部直属各总公司要加强对所属企业定员定额工作的监督和检查，及时了解定员定额执行情况，解决存在的问题，定期进行检查评比，总结经验，表彰先进，推动定员定额工作的深入开展。
第十三条 各级邮电企业都要加强定员定额人员队伍建设，按照有关规定配备专（兼）职定员定额人员，采用多种形式，开展业务培训，不断提高定员定额人员的政治和业务素质，以及定员定额工作水平。要保持定员定额人员的相对稳定。
第十四条 各级邮电企业都要加强对定员定额工作的领导，精心组织，周密计划，各有关业务部门要密切配合，把邮电企业定员定额工作经常、持久地开展下去。
第十五条 各省局及部直属各总公司，可根据本办法，并结合本地区、本单位的实际情况制定实施细则，报部备案。
第十六条 本办法自发布之日起实行。
抚州市统一征地暂行规定
江西省抚州市人民政府
抚州市人民政府令
第2号
《抚州市统一征地暂行规定》已经2001年7月30日市人民政府第12次常务会议通过，现予发布。
市长： 刘礼祖
二○○一年八月十五日
抚州市统一征地暂行规定
第一条 为加强我市城区规划控制区内土地的集中统一管理和征地工作，依照土地管理法律、法规的有关规定，本着兼顾国家、集体、个人三者利益，特制订本规定。
第二条 本市城区及临川区洋洲镇、抚北镇、孝桥镇、钟岭乡、城西乡行政区域内征用集体所有土地的或占用农、林、牧、渔生产，科研单位使用的国有农业生产用地的，必须遵守本规定。
第三条 征用土地应当遵循统一规划、统一征用的原则，必须贯彻十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地的基本国策。
第四条 市土地管理部门是市人民政府实施统一征地的职能部门，任何单位或个人不得直接与被征（占）地单位洽谈征地事宜和达成征地补偿、安置协议，更不得在征地批准前向被征（占）地单位支付任何征地费用。否则，其协议一律无效，并按非法买卖土地行为进行处罚。
第五条 统一征地可按单个建设项目的用地需求逐项进行，也可按照批准的建设用地计划分批进行。
第六条 征用土地的补偿安置协议，由市土管部门统一征地机关分别与用地单位（或个人）和被征（占）地单位签订。
第七条 农用地转用和土地征用的报批程序按照《中华人民共和国土地管理法》和江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法的有关规定执行，占用林地的还需依照《森林法》规定办理森林砍伐审批手续。
第八条 征用土地应当给被征（占）地单位支付土地补偿费、安置补助费，其标准应严格按照《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十七条、二十八条的规定，在核定土地年产值和人均占有耕地面积的基础上确定。当核定年产值出现困难时，其土地补偿费、安置补助费之和不得超过附表1、2规定的标准。青苗、地面附着物据实补偿，但最高不得超过土地补偿费、安置补助费之和的3%。大中型水利、水电工程、公路及城市道路建设征用土地的补偿标准按附表3规定的标准执行。
第九条 支付给被征（占）用土地单位的各项征用土地补偿费，除青苗、地面附着物补偿费可直接付给个人或承包经营者。土地补偿费、安置补助费严禁私分、侵占、挪用，主要用于发展集体经济，进行农用土地开发和农田基本建设。安置补助费经村民会议同意，也可拨给村民作为就业补助和生活补贴。执行情况必须公布，接受群众监督。
第十条 土地被依法征用三年后，被征地单位不再缴纳该土地的农业税和国家定购粮等任务。被征耕地的农业税由市财政部门核减县区基数。
第十一条 当协商征地补偿标准不能达成一致时，统一征地机关有权作出最后决定。被征（占）地单位对统一征地机关作出的决定不服时，可按《中华人民共和国行政复议法》的规定，向作出决定机关的市人民政府或其上一级主管部门申请行政复议，也可以依法直接向人民法院提起行政诉讼。行政复议或行政诉讼期间，所作决定不停止执行。
第十二条 被征（占）地单位应于征（占）地批准后及时腾出土地或按补偿协议书、补偿决定书的要求，按时腾出土地，不得无故拖延，甚至阻挠用地单位用地。否则，用地单位或统一征地机关有权直接清除地面附着物，由此造成损失，由被征（占）地单位承担。对于聚众闹事、行凶、阻挠或其他违法行为，造成用地单位人员伤亡、财产损失的，由公安、司法机关依法进行治安处罚或追究法律责任。
第十三条 统一征地机关或其委托的代办单位负责实施征地工作的，可按2元/m2向新的用地单位收取征地服务费。
第十四条 本暂行规定由市土地管理局负责解释。
第十五条 本暂行规定自公布之日施行。
附表一：
统一征地土地补偿费最高限畋?
单位：万元
地类
人均耕地
一亩以上
人均耕地
0.5—1亩
人均耕地
0.3—0.5亩
人均耕地
0.3亩以下
备 注
双季稻田
0.6—8
0.82—1.1
0.8—1.2
1.2—1.4
商品菜地
0.75—1.1
1.1—1.5
1.5—1.8
1.8—2.3
一般旱地
0.33—0.5
0.5—0.7
0.7—0.8
0.8—0.9
精养鱼塘
0.75—1.1
1.2—1.6
1.6—1.9
2.1—2.6
非精养鱼塘
0.44—0.65
0.5—0.7
0.7—0.8
0.8—1
果园
0.66—0.88
山地
0.2—0.4
宅基地
0.3—0.8
荒闲地
0.2—0.3
附表二：
统一征地安置补助费最高限额表
单位：万元
地类
人均耕地
一亩以上
人均耕地
0.5—1亩
人均耕地
0.3—0.5亩
人均耕地
0.3亩以下
备 注
双季稻田
0.4—0.7
0.68—0.9
1.2—1.3
1.3—1.6
商品菜地
0.75—1.2
1.2—1.6
1.6—2.2
2.2—2.7
一般旱地
0.27—0.4
0.4—0.5
0.5—0.7
0.7—0.8
精养鱼塘
0.75—1.2
1.1—1.5
1.5—2.1
1.9—2.4
非精养鱼塘
0.36—0.55
0.7—0.8
0.8—1
1—1.1
果园
0.54—0.72
山地
0.2—0.4
宅基地
0.3—0.8
荒闲地
0.2—0.3
附表三：
大中型水利、水电工程，公路与城市道路建设
统一征地、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费标准限额表
单位：亩、万元
地 类
金 额
备 注
水田
0.4—0.7
商品菜地
0.5—0.8
精养鱼塘
0.5—0.8
一般鱼塘
0.4—0.5
其他水塘
0.2—0.4
果园
幼树期
0.15—0.2
产果期
0.3—0.5
盛产期
0.5—0.8
经济林
0.2—0.35
其它林地
0.1—0.15
