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也论正当行为在四要件犯罪构成中的缺失/欧锦雄

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 17:36:10  浏览:8714   来源:法律资料网
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也论正当行为在四要件犯罪构成中的缺失
--------以社会危害性为视角

欧锦雄


  近年来,我国有刑法学者对中国刑法学通说进行了猛烈的批判,提出了“刑法学知识去苏俄化”的命题,并主张以德日刑法学知识取代现在以“苏俄刑法学知识”为基础而形成的传统刑法学知识。该学者主张对社会危害性理论进行全面清理,并“将社会危害性的概念逐出注释刑法学领域” ①,他主张对传统四要件犯罪构成理论推翻重来,并以德日犯罪三阶层论取而代之。②在论证四要件犯罪构成体系的缺陷时,该学者指出:在四要件犯罪构成理论,正当防卫、紧急避险等正当行为被描述为形式上符合犯罪构成而实质上不具有犯罪构成的情形。③这些正当行为是在四要件的犯罪构成以外予以讨论的,在犯罪构成体系中并无其地位。在这种情况下,四要件的犯罪构成并不是犯罪成立的充足条件。因为在具备了四要件的犯罪构成以后,从逻辑上来说还可能因为存在正当行为而被出罪。在这个意义上说,四要件的犯罪构成体系存在结构性的缺失,这也是四要件的犯罪构成体系非改不可的原因之一。④
  对于前述理论主张,笔者持有异议。笔者认为,以苏俄刑法学知识为基础而形成的中国现代刑法学知识具有内在合理性。其社会危害性理论属于根基性的基本理论,在社会危害性视野下,正当行为在四要件犯罪构成之内是可以得到科学的阐释的,正当行为在四要件犯罪构成中的缺失也具有合理性。在本文里,笔者将以社会危害性为视角探讨正当行为在四要件犯罪构成中的阐释问题及其结构性缺失问题,为中国现代刑法学知识作辩护。
  一、正当行为、社会危害性和四要件犯罪构成的关系
  为了阐明正当行为在四要件犯罪构成之内具有科学阐释力及其在四要件犯罪构成体系中缺失的合理性,有必要先阐明社会危害性的基本立场以及弄清正当行为、社会危害性和四要件犯罪构成的关系。
  (一)社会危害性的基本立场
  社会危害性是犯罪的基本属性,也是犯罪构成蕴含的基本要素。正当行为在四要件犯罪构成体系中的缺失与社会危害性具有密切的关系。
  贝卡利亚在《论犯罪与刑罚》一书中多处提及社会危害问题,他运用社会危害性观探讨罪刑相称问题,并把社会危害性作为衡量犯罪的标准。他指出,衡量犯罪的真正标尺是犯罪对社会的危害,并认为这是一条显而易见的真理,任何具备中等智力的人都能认识。⑤苏俄刑法学和我国现代刑法学继承了贝卡利亚的社会危害性思想,并以社会危害性为根基建立了完整的刑法学理论体系。社会危害性是行为给社会带来一定不利后果的属性。虽然社会危害性具有抽象性、概括性、可变性和一定的模糊性,但是,社会危害性也是可知的、可判断的,并且具有相对稳定性。社会危害性也有自己的判断标准,即犯罪主客观方面情况,包括犯罪手段、犯罪对象、犯罪地点、犯罪时间、犯罪结果、犯罪动机、犯罪目的等方面。社会危害性具有一定可变性,但是,在特定的时代条件下,社会危害并非总是变动不居的,而是具有相对的稳定性。⑥社会危害性在刑事立法和司法上具有较大的功效。社会危害性在刑事立法上具有合理划定犯罪圈的功能,对于无社会危害性的行为和社会危害性较小的行为,立法者将其排除于犯罪之外,这种立法限制功能有利于人权保障。社会危害性在刑事司法上具有出罪功能,司法者在审查刑事案件时对于无社会危害性的行为和社会危害不大的行为不以犯罪论处,这同样体现了人权保障的理念,体现了实质的合理性(实质正义)。
  社会危害性与罪刑法法定原则并不矛盾。现代罪刑法定原则应体现形式合理性(形式正义)和实质合理性(实质正义),在罪刑法定原则所表述的“法律没有明文规定为犯罪行为的,不得定罪处刑”里,其所称的“犯罪行为”应指法律形式(主要指刑法分则的罪状表现形式)和实质(主要指社会危害性)相统一的犯罪行为。社会危害性具有出罪功能,体现了实质正义。对于无社会危害性的行为或社会危害性较小的行为,即使其形式上具备了分则的罪状条件,因其社会危害性不符合犯罪的实质要求,也不属于法律明文规定的犯罪,因此,也不构成犯罪。
  综上所述,社会危害性是我国现代刑法学中必不可少的概念。它是犯罪概念、犯罪构成理论以及其他刑法理论中必不可少的理论分析要素。我国刑法学体系即是以社会危害性为根基而构建的、具有内在逻辑联系的理论大厦,如果将社会危害性从我国刑法学中彻底清除出去,那么,我国现有刑法学必将轰然崩溃。在社会危害性视野下,我国许多刑法问题都可得到合理的解释,其中当然包括正当行为的无罪性问题及其在四要件犯罪构成结构性缺失的问题。
  (二)正当行为、社会危害性和四要件犯罪构成的关系
  正当防卫、紧急避险等正当行为在社会政治上具有正当性。它或是对社会有益的、值得提倡的行为,或是具有社会相当性的、没有危害社会的主观恶性的行为。社会危害性是客观危害和主观恶性的统一,仅有客观损害而无主观恶性的情形不属于我国刑法上所说的社会危害性。由于正当行为是没有危害社会主观恶性的行为,因此,正当行为和社会危害性的关系是排斥关系。
  社会危害性和四要件犯罪构成是一种交融关系。犯罪原本是一种事实和价值有机合一的行为。为了全面地把握犯罪,法学家们经过理论研究后,以刑法为依据,人为地将犯罪分解成若干个构成要素。由于分解方法不同,世界形成了三大不同的犯罪构成理论体系,其中,四要件犯罪构成体系是独具特色的体系。犯罪构成是犯罪规格和模型,四要件犯罪构成体现了形式和实质的内容,也体现了事实和价值的因素。社会危害性是评价犯罪的实质要素,属于价值评价的范畴,犯罪构成四要件是构成犯罪的主客观总和,是认定犯罪的充分必要条件,犯罪构成四要件包含有社会危害性的实质内容。笔者认为,在犯罪构成四要件中,每一要件均包含了社会危害性的评价因素,社会危害性是交融于每一要件之中的,一般而言,在对每一要件评价时,先对这一要件的事实因素评价,之后要对其价值因素(社会危害性)评价。
  正当行为是一种排除犯罪性行为,而四要件犯罪构成是正面回答犯罪成立的规格和模型的,其每一要件蕴含着社会危害性的要素,因此,在四要件犯罪构成体系下,正当行为与四要件犯罪构成的关系是一种结构性的排斥关系,它在四要件犯罪构成体系里不应有结构性地位,如果将正当行为镶钳于四要件犯罪构成体系,就会出现画蛇添足之错误。对于这一问题,笔者在后文另有论述。
  二、正当行为的无罪性在四要件犯罪构成理论中的阐释
  在社会危害性视角下,正当行为的无罪性是可以在四要件犯罪构成理论中得到科学阐述的。
  主张“刑法学知识去苏俄化”的学者认为,在我国及苏联的犯罪构成体系中,正当防卫和紧急避险行为是在犯罪构成之外研究的。正当防卫、紧急避险等行为被描述为形式上符合犯罪构成而实质上不具有犯罪构成的情形。正当防卫、紧急避险等行为之所以不构成犯罪,并不是根据犯罪构成所得出的结论,而是根据行为不具有社会危害性这一实质判断的结果。因此,形式上符合犯罪构成与实质上不符合犯罪构成的矛盾是犯罪构成四要件说的重大缺陷。⑦依其观点,四要件犯罪构成理论体系内无法阐释正当行为是不成立犯罪的。
  笔者认为,四要件犯罪构成理论不存在形式与实质的矛盾,恰恰相反,它是形式和实质的统一,从形式上犯罪构成包括了四大要件,从实质上,它要求犯罪构成具有社会危害性,而犯罪构成的社会危害性是体现在每个构成要件之中的。
  笔者认为,在四要件犯罪构成理论里,犯罪构成是犯罪成立的标准,犯罪构成四要件是犯罪成立的充分必要条件,只要符合犯罪构成四要件,就可成立犯罪。
  四要件犯罪构成理论完全可以在四要件以内说明正当防卫等正当行为不能成立犯罪。这可以以社会危害性为视角从犯罪客体、犯罪客观要件和犯罪主观要件三方面说明。
  四要件犯罪构成理论认为,犯罪客体是刑法所保护而为犯罪行为所侵害的社会关系(或法益)。社会关系(或法益)的范围非常广泛,能成为犯罪客体的社会关系(或法益)必须是刑法保护的那部分社会关系(或法益),一般指比较重大的那部分。判断犯罪客体是否存在,实际上是判断刑法所保护的那部分社会关系(或法益)是否被危害行为侵害了。如果存在刑法所保护的社会关系(或法益)被侵害了,说明行为具有社会危害性,反之,如果无刑法所保护的社会关系(或法益)被侵害,就说明这行为无犯罪的社会危害性。在正当防卫、紧急避险这两个法定正当行为里,刑法明文规定在出现不法侵害或紧迫的情况下允许在一定范围内实行正当防卫或紧急避险,这是合法行为,不认为是犯罪。这就表明在正当防卫情况下,国家对不法侵害人的人身权利、财产权利等权利在一定范围内暂时不予刑法保护,允许人们对其实施一定的损害行为。在这一情况下,正当防卫人损害不法侵害人人身等方面的行为没有侵害到刑法所保护的社会关系(或法益),因此,不具备犯罪客体。行为缺乏了犯罪客体自然无犯罪社会危害性,当然也就不构成犯罪。
  在紧急避险的情况下,为了保护比较大的利益,国家对被损害的比较小利益在一定范围内暂时不予刑法保护(但不排除民法等其他法律的保护——笔者注)允许人们对其实施一定的损害行为。在这一情况下,紧急避险行为同样没有侵害到刑法所保护的社会关系(或法益),因此,也不具备犯罪客体,不具备犯罪的社会危害性,从而不构成犯罪。
  对于其他非法定正当行为,也可如前述一样,在犯罪客体内阐明其无罪的理由。
  犯罪构成四要件体系是形式与实质的统一,社会危害性是其实质属性,它体现于每一个要件之中。犯罪客观要件同样体现了社会危害性的实质。在犯罪客观要件中同样也可以阐释清楚正当防卫等正当行为是不成立犯罪的。
  危害行为是一切犯罪在客观要件中必不可少的要素。四要件犯罪构成理论认为,危害行为是指客观上危害社会并为刑法所禁止的行为。这一概念表明危害行为的两个重要特征,一是形式性,即它是一种客观上的行为,二是实质性,即它是具有社会危害性的行为。正当防卫、紧急避险等正当行为属于合法行为,并没有社会危害性。因此,它们不是危害行为,从而否定其犯罪的成立。从危害结果看,在正当行为情况下,由于没有出现刑法所保护的客体受损害的结果,因此,正当行为没有犯罪的社会危害性,不成立犯罪。
  四要件犯罪构成理论认为,犯罪主观要件体现了行为人的主观恶性,而社会危害性是客观危害和主观恶性的统一。因此,在犯罪构成四要件体系中,犯罪主观要件体现了社会危害性中主观恶性的一面。正当防卫等正当行为也完全可以在犯罪主观要件中阐明其不成立犯罪。
  我国刑法典关于犯罪的故意和犯罪的过失的概念分别规定在第14条和第15条。第14条规定:“明知自己的行为会发生危害社会的结果,并且希望或放任这种结果发生,因而构成犯罪的,是故意犯罪。”,第15条规定:“应当预见自己的行为可能发生危害社会的结果,因为疏忽大意而没有预见,或者已经预见而轻信能够避免,以致发生这种结果的,是过失犯罪。”从刑法条文看,我国犯罪的故意和犯罪的过失均包含了心理事实和实质评价两方面的内容。犯罪的故意由心理事实和危害性认识(即违法性认识)两部分构成。心理事实仅指具有一般的事实认识和一般性心理意志,没有带有价值评价。例如,在故意杀人案中,行为人认识到自己杀人,并希望被杀的人死亡,这是其心理事实,但是,行为人是否认识到自己是非法杀人,是否认识到这种杀人行为是危害社会的,这属于价值的评价因素。危害性认识(即违法性认识)是以心理事实为基础的一个价值评价因素。在一个人的故意中,如果其仅具心理事实而无危害性认识,就不能成立犯罪的故意。
  犯罪的过失也由心理事实和价值评价因素两部分构成。心理事实是指应预见结果发生因疏忽大意而未预见,或者已经预见结果会发生而轻信能避免,其价值评价因素则是危害社会(违法)可能性意识、注意义务。
  犯罪的故意和犯罪的过失均包含有心理事实和价值评价因素两部分,缺一即不具有主观恶性,因而不构成犯罪。在正当防卫中,防卫人在必要限度里杀死不法侵害人,这时,防卫人具有杀人的故意,即故意杀人的心理事实,但是,由于他是在为了使合法权益免受不法侵害的正当目的支配下去实施的,防卫人不具有故意危害社会的心态(即无违法性认识),缺乏犯罪故意中的价值评价因素,因此,当防卫人在正当防卫限度内防卫杀人的故意不是犯罪故意。既然在正当防卫限度内的防卫杀人无犯罪故意,就缺乏了犯罪主观要件,从而不成立犯罪。
  同理,紧急避险等正当行为在主观方面也是缺乏犯罪故意或犯罪过失的价值因素的。它们均缺乏犯罪主观要件,因此,这些行为均不能成立犯罪。
综上所述,正当行为不构成犯罪是可以在犯罪构成四要件体系内得到科学说明的,四要件犯罪构成并不存在形式与实质的矛盾。
  三、正当行为在四要件犯罪构成中的缺失
  正当防卫等正当行为均可在四要件犯罪构成理论中阐明其不能成立犯罪。我们是否有必要像德日犯罪三阶层论一样,将正当行为作为违法阻却事由纳入犯罪构成体系中呢?主张“刑法学知识去苏俄化”的学者猛烈地批判犯罪构成四要件说,他提出对四要件犯罪构成理论推倒重来的一个重要理由是,正当行为在犯罪构成体系中没有体系性地位。这一观点是值得商榷的。
  德日犯罪三阶层体系是一种次递推进的体系,构成要件该当性具有推定功能,只要具有构成要件该当性,原则上就推定行为构成犯罪,构成要件该当性是违法的类型,也是有责的责型,在这种理论体系里,正当行为是不得不纳入犯罪成立体系中的,因为正当行为是具有构成要件该当性的行为,在构成要件该当性这一阶层已被推定有罪,所以,正当行为不得不放在违法性要件中作为违法阻却事由,作为一个消极构成要件,以便在此证明自身无罪的清白。在这一体系里,它将正当行为视为符合犯罪的指导形象的行为。这种行为根本不是犯罪,而它在构成要件该当性中却原则上被推定为犯罪,这是违反人的基本认识的,因此,德日犯罪三阶层论体系的科学性本身就有待于进一步论证。
  笔者认为,在社会危害性视角下,四要件犯罪构成理论可以在四要件体系内阐明正当行为是不成立犯罪的。但是,在犯罪构成四要件体系下,由于正当行为属于排除犯罪的社会危害性行为,它与四要件犯罪构成具有结构性的排斥关系,因此,正当行为没有必要纳入犯罪构成四要件体系之内,而应当在犯罪构成之外,作为独立的部分专门研究。具体理由是:
  (1)“犯罪构成理论是为某一行为构成犯罪提供的法律标准,因而其功能应当由积极要件来完成。”⑧这一观点是主张“刑法学知识去苏俄化”的学者在以前的论著中提出的,我非常赞同这一观点。“犯罪构成积极要件本身又具有过滤功能,对于不具备这一要件的行为自然排除在犯罪构成之外” ⑨,正当行为是排除犯罪的消极要件,因而不宜纳入犯罪构成体系中。
  (2)犯罪构成四要件体系的每个要件均不存在单独推定犯罪的功能,这一体系无需消极要件阻却犯罪。在德日犯罪三阶层体系中,构成要件该当性原则上具有推定犯罪的功能,而正当行为具备了构成要件该当性,具备了犯罪原形,因而不得在违法性中作为违法阻却事由出现。而我国犯罪构成四要件体系与与德日犯罪三阶层体系在构造上是不同的。在四要件体系中,每一要件均需具备才可成立犯罪。若单独来看,每一要件均不具有推定犯罪的功能,不具备犯罪的原型。在犯罪构成四要件体系里,正当行为均可在犯罪客体、犯罪客观要件和犯罪主观要件里说明其不成立犯罪,因此,正当行为无需在犯罪构成体系中占有一个体系性位置,也可说明自身无罪的清白。
  (3)将正当行为独立于犯罪构成四要件体系外可使刑法理论的划分更具科学性。笔者认为,刑法学犯罪论中能用犯罪构成理论分析的内容较多,但是,并非能用犯罪构成理论分析的内容均需纳入犯罪构成四要件体系中去,否则,犯罪预备、中止、未遂、共同犯罪、正当行为、罪数形态等内容均需在犯罪构成体系中占有体系性的位置。因此,从刑法理论划分科学性角度考虑,正当行为应与故意犯罪形态、共同犯罪和罪数形态一样置身于犯罪构成四要件体系之外。
  四、结论
  犯罪的概念具有复杂性、一定模糊性、主观性和政策性,这注定构成犯罪的一些要素不一定非常明确。苏俄刑法学和我国现代刑法学是以社会危害性为根基而构建的刑法知识体系,因社会危害性具有一定模糊性和可变性,而受到一些学者批判,其实,德日刑法理论中的法益、法秩序、期待可能性、社会相当性、可罚违法性理论等重要范畴也均有模糊性和可变性,其相关内容也与社会危害性相当。我国以社会危害性为根基建立的刑法知识体系具有内在逻辑性,这一理论体系不必推倒重来,但需要不断地完善。
在社会危害性的视角下,我们可以科学地阐释正当行为的无罪性,也可以科学地说明正当行为在四要件犯罪构成中结构性缺失的合理性。德日犯罪三阶层论之所以将正当行为纳入违法性阶层作为违法阻却事由,是因为这一理论内在结构的要求。四要件犯罪构成和德日犯罪三阶层论各自的理论体系是有较大区别的,不能因为德日犯罪三阶层论将正当行为纳入犯罪成立体系中了,四要件犯罪构成体系也必须将正当行为镶钳到其体系中。我国四要件犯罪构成理论未将正当行为纳入犯罪构成体系中,这不应成为全盘否定四要件犯罪构成理论的重要理由,恰恰相反,它体现了以四要件犯罪构成理论为核心理论的中国现代刑法学体系具有内在的科学性。

(作者简介:欧锦雄,广西政法管理干部学院教授,广西民族大学刑法学硕士生导师,中国刑法学研究会理事。)

注释:
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《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述:商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的,用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本(GF-95-0171)的基础上,总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考,起到示范、引导作用,并非强制使用。但在实践中,示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此,认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章,结合实际工作中遇到的问题和总结的经验,对示范文本进行逐条解释,并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍,包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中,有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读,并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足,最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草,没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉,导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”,严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
 合同双方当事人:(内容略)
【释义】该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写,出现地址不详甚至错误,给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。(这绝不是笔者危言耸听,笔者曾经代理过一件类似案子:由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系,公司受到损失,该工作人员也丢了工作。)
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地,户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形,导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置,对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
    第一条 项目建设依据。
  出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
  该地块土地面积为_________________,规划用途为_________________________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定,取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中,有些项目的建设用地是以划拨方式取得的,根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,此类房产要出售的,应当取得土地主管部门的批准,并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况,严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中,法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产,较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产,买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明,以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
  第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________,商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同,预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议(又称认购书、认购协议、订购协议),在业内是常见的。如果产生纠纷,一方以不符合预售条件为由主张合同无效,法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证,应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售,避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
  买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
  第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。
  该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈,也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来,建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则(试行)》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因,商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件,房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊,而两部门都具备“测绘资质”,导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况,我国第一个国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)于2000年8月正式实施,成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工,即“房产管理部门负责商品房面积管理工作,制定有关政策,查处商品房面积管理中的违法行为,对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作,查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确:“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定,取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请,并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内,转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内,提出书面初审意见,并反馈省级测绘行政主管部门;其中,对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证;申请乙级以下房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位,由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位,由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
  出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
  1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,
总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
  4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是:针对商品房面积问题争议较多的现状,在原来“按建筑面积计算”的基础上,增加了“按套内建筑面积计算、按套(单元)计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式,但由于习惯原因和营销策略的需要,大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套(单元)计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性,是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时,严格遵循了现行规范,以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。

国家工商行政管理局关于投机倒把行为的主观构成要件应如何理解问题的答复

国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于投机倒把行为的主观构成要件应如何理解问题的答复
国家工商行政管理局



河南省工商行政管理局:
你局《关于投机倒把行为的主观构成要件应如何理解的请示》〔豫工商字(1998)第126号〕收悉。经研究,答复如下:
工商行政管理机关在查处投机倒把行为案件中,如果当事人违反了《投机倒把行政处罚暂行条例》的事实客观存在,并且又有证据证明当事人在实施该行为时知道行为的违法性,即可认定其行为已构成投机倒把行为。



1998年12月9日